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新葡京官网入口婚后按揭房产离婚分割是怎样的

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刘波  

婚后按揭房产离婚分割

离婚时对夫妻共同财产的分割是一个很大的问题,尤其是涉及像房产这样的大数额财产。可是就是不好分,最终也是要分的啊。协议分割也好,诉讼分割也罢。律师365小编为您整理编辑“离婚房产怎么分割,律师来支招”一文,希望能解开您对房产分割的疑惑。

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1、婚后一方或双方以夫妻共同财产出资买房,取得房产证的,离婚按揭房怎么分?

离婚房产如何分割是在离婚中遇到最常遇到的问题 

  

婚后一方以夫妻共同财产购房,共同还贷。不管房产证登记在哪方名下,该房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割时,按照夫妻共同财产进行分割。

(一)婚前一方购买的房屋,付清所有房款的,属一方的婚前财产。

  当前,高涨的房价、快速的城市化与人口迁移、社会信任度的下降、性道德观的变迁,都在冲击着中国传统的婚姻家庭关系。于是,在此背景下出台的《婚姻法》司法解释(三),就对国人心理产生了与其本身能量不符的震撼。但好像是嫌还不够乱,从税务部门又传出了“房产加名税”的动议,更令人纠结。

2、婚后双方父母出资买房,夫妻共同还贷,产权登记在一人名下,离婚房产归谁?

《婚姻法》规定:一方的婚前财产,为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(一)同时规定:夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋无疑是婚前财产。

  我们先来看看司法解释(三)。之所以说它带来的冲击与其本身能量不符,是因为,这仅是一个司法解释,并非民间所谓的“婚姻法新规”(甚或“新婚姻法”)。传统上,最高法院出台的司法解释,通常是针对法院审判过程中经常遇到的疑难问题,所做出的解释、说明与审判指导。司法解释不能颠覆既有法律条文,其效力低于法律,两者发生冲突时,以法律为准。

根据婚姻法司法解释的规定,婚后双方父母资助子女买房,产权登记在一人名下的,该房产可认定为双方按照各自父母的出资份额占有。在离婚房产分割时,如果当事人另有约定的,按照约定办理。没有约定的按照出资比例分割。对于偿还的贷款,如果夫妻对财产没有约定的,偿还贷款的钱属于夫妻共同财产,离婚时就不需要分割了。

(二)婚后一方用个人财产购买的房屋,属一方的财产。

  司法解释(三)修改或颠覆了2001年通过的《婚姻法》了吗?完全没有。此司法解释,仅是对《婚姻法》规定的细化和具体化,作为对审判实践的指导,并未改变中国婚姻法律关系(包括身份与财产关系)的已有构架。篇幅所限,仅举备受争议的司法解释(三)第十条为例。

3、一方父母出首付款,产权登记在自己的子女名下,由夫妻共同还贷的,离婚按揭房怎么分?

(三)夫妻双方婚后一次性出资,取得房屋产权证书后离婚的

  该条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。……”

这种情况,首付款可以认定为只赠与出资方的子女,离婚时该房产是夫妻共同财产,对首付部分应认定为出资子女的个人财产。共同还贷部分属于夫妻共同财产还贷,离婚时不予分割。

根据《婚姻法》第十七条的规定,“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有”。只要夫妻间没有事先对于房产明确约定产权归属于其中一方,不论购房合同或者房屋所有权证书上面的购房人或者房屋所有权人是哪一方,不论购房合同或者房屋所有权证书上面是否载明共有人,不论夫妻双房的出资份额多少, 该房产均属于夫妻双方共同共有。

  有媒体报道称,此条明确了“婚前以个人财产支付首付款的房屋属于登记方的个人财产。”毫无疑问,这个理解是错的,此条并不意味着如此重大的变动。因为这一条规定的仅是,对于一方支付首付款,婚后用夫妻共同财产还贷的不动产,在离婚时应该先由双方协议处理,只有在协议不成的情况下,法院才可以判决其归产权登记一方。这一条并不是在明确不动产的归属,只是在指导法院,在面对此类离婚财产分割纠纷时应如何处理。而且,既然解释中写的是“可以”,那么至少从文义上讲,法院在审判中如根据具体情况将不动产判决给另一方,也是不违法的。

新婚姻法离婚房产如何分割

(四)由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。

  事实上,2001年通过的《婚姻法》已经规定了,一方的婚前财产,为夫妻一方的财产。但是,婚前一方按揭购买、婚后双方以夫妻共同财产还贷的房产,是一种非常特殊的财产,不能简单归为“一方的婚前财产”。此类财产离婚时如何分割,《婚姻法》正文并无明确规定,于是,在司法解释(三)出台之前,各地法院判决方式各有不同,有的判例就把婚前首付及还贷部分确定为一方婚前财产,将婚后还贷部分确定为共同财产。司法解释(三)出台后,就等于是在原先根据《婚姻法》的原则性规定所能推导出的各种分割方式中,向法院推荐一种分割方式(因为所用词为“可以”,故不可视为唯一的分割方式)。这是对既有法律的细化,而不是制定了新法律。

婚姻法分割房产分割的是夫妻共同财产,所以房产的分割首先要明确什么夫妻共同财产以及夫妻共同财产的范围。明确了夫妻共同财产,接下来就来说说新婚姻法房产如何分割,怎么分割房产的问题,分为以下几种情况。

在现实生活中主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上,这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩,所花费的费用要远远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的情况又有许多具体情况,使得处理此类房屋争议相当棘手,而产权证往往由单位直接办在本单位职工名下,这在我国是比较普遍的现象,以前争议较大,现在有了明确的“说法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得,且用夫妻共同财产购买,应认定为夫妻共同财产。

  说了这么多,只是一个铺垫。有了以上铺垫,就可以谈本文的主题,就是所谓的“房产加名税”。在司法解释(三)出炉后,南京等城市的税务部门,准备对在婚前房屋产权证上加名的房产所有人征收契税,这被媒体总结为“房产加名税”。虽然据说一些地方政府已暂停,但有消息称,国税总局正在研究具体实施细则。

(一)新婚姻法年规定,一方赠与另一方房产,离婚房产如何分割?

(五)夫妻双方婚后用共同财产购买的(包括贷款)房屋,应属于夫妻共同财产,离婚时,一般均等分割。

  支持开征这项税的人,所持的主要理由之一便是,“婚姻法新规”出来了,婚前一方付款按揭的房屋明确归一方所有了,所以房产证加名,相当于对另一方的赠与,需要征收契税。

《婚姻法司法解释三》第六条婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

如果当事人是在全部偿还银行的贷款之后提起离婚诉讼,此种法律关系较简单,一般平均分割房产。但在房屋价格飞涨的今天,夫妻双方具备一次性全额缴纳购房款实力的毕竟还是少数,大多数都是采取商业按揭贷款的方式购买房屋。商业按揭贷款大要经历缴纳首付,银行支付开发商剩余房款,办理房屋产权证书,业主偿还全部贷款之后从银行手里取得产权证等步骤。

  笔者认为,就像前面所说的,这是对司法解释(三)第十条的误读。重复一遍前面的意思:这一条是对离婚时财产分割方式的指导,不是对婚姻存续期间财产所有关系的确认。根本就不能由这一条推导出,婚前一方按揭购买、婚后以夫妻共同财产还贷的不动产,在婚姻关系存续期间,就归不动产产权登记一方所有。司法解释(三)第十条不仅完全没有做出这样的规定,而且,该条所描述的财产分割方式,带有很多分割共有财产的特征。

此时,如果一方赠与另一方房产,哪怕是结婚很多年,只要是房产未过户的,赠与一方也可以撤销赠与,离婚时房产还是属于赠与一方,不予分割。

实践中大多数案例出现在缴纳首付款,按揭贷款之后,尚未全部偿还贷款之后的环节。因为业主还应当偿还银行的贷款,在偿还贷款之前,尽管已经办理了房屋所有权证书,但是业主并不实际掌握房产证,该房产证被抵押在银行手里。也就是说,该房产还存在抵押权。分割按揭财产时候存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。实际上房屋的合同价值就是已经支付房款与剩余贷款本息的总和。

  因此,以此为据推出“房产加名税”,是建立在一个错误的解释之上的。如果非说不是建立在一个错误解释之上,至少也是建立在一个单方的、武断的解释之上。税务部门没有司法解释权,如果它非要以此为据推出这项税收,也需要等待人大或最高法院等权威司法解释机关,对此条所涉的这种房屋的产权归属做出明确界定后,才能推出,否则它就是在僭越法律解释权。

(二)新婚姻法年规定,一方父母出资购房,离婚房产如何分割?

对于分割按揭房产,因为还存在继续偿还银行银行贷款的问题,因此不能简单的分割房屋合同价值。房屋的实际价值(合同价值与房屋升值之和)减去尚未偿还的银行贷款后的剩余价值才是双方的分配对象。由其中的一方取得房产,继续向银行偿还贷款本金、利息,同时向另一方支付房屋价值的一半。

  进一步而言,我们可以考察一下所谓的契税的说法——这种情况下加名相当于赠与,因为房屋所有权发生了转移,因此要缴纳契税。

《婚姻法司法解释三》第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

如果房屋的实际价值低于首付款、已经偿还贷款、还应继续偿还贷款之总和的(实践中极少出现),则应当由其中一方取得房产,继续向银行偿还贷款本金、利息,同时另一方向其支付房屋价值差额部分的一半。

  如果要循着“赠与-产权变动-契税”这条逻辑走,前提必须是,这一加名行为确是夫妻一方对另一方的赠与。但这个前提有两个漏洞。一是,赠与是一人把其拥有所有权的物免费给予另一人的行为,而根据前面的论证,司法解释(三)并未确认婚前按揭买房方对房屋有完全的所有权。二是,加名其实是对夫妻双方共有关系的一种确认,而不是夫妻双方在转移产权。根据法律,夫妻可以在加名之前签订书面协议,确定双方的共有关系。《婚姻法》第十九条规定,“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”夫妻如在婚后约定某项一方婚前财产为夫妻共有,乃至约定共有的份额,应认定为夫妻双方行使其根据《婚姻法》所享受的权利,而不是通常意义上的赠与行为。把这种约定认定为赠与,是税务部门自行创造的一种法律拟制。

此时,婚后一方父母出资买房的,产权登记在自己子女名下的,是对自己子女的赠与,与婚姻关系存储期间的另一方没有任何关系,离婚时作为夫妻一方个人财产,不予分割。

(六)一方婚前按揭购房并取得房产证,婚后偿还贷款期间离婚的

  这种法律拟制所面临的一个困境是,“赠与”的额度如何确定?各国法律都规定了因婚姻而产生的共有关系,这是一种法定的、且有社会伦理及风俗基础的特殊的共有关系,带有身份性,不可视为普通的共有财产。也因为这个原因,夫妻共有通常采用共同共有的形式。对于夫妻一方婚前以个人财产支付首付、婚后以共同财产还贷的房产,在房产证上加名,应视为对双方共有关系的一种确认,而不是双方之间的财产转移。如果硬要视为财产转移,随之而来的问题就是,难以确定比例。

(三)新婚姻法年规定,双方父母出资购房,离婚房产如何分割?

婚前取得房产证书,就意味着取得了房屋的所有权。离婚时房产直接归属于其中一方,但是这并不影响夫妻关系存续期间的财产增长部分作为共同财产分割。房屋所有权与房屋价值并不完等同。由于婚后偿还贷款因素以及房屋升值因素的介入,就房屋的价值而言,离婚时候的房产价格(房屋实际价值减去尚未偿还贷款后的差额)绝对大于结婚时候的价格(房屋的实际价值减去结婚时候尚未偿还的贷款差额)。此种情况下,两种价格之间的差额部分是否构成夫妻双方该南通共同财产,应当区分不同情况来选择。

  如果夫妻双方加名时,在房产证上约定了产权比例,税务部门所拟制的“赠与”似乎还可以确定额度。但如果没有约定产权比例,就应该视为夫妻双方不分份额的共同共有,这时税务部门准备如何确定,一方是在把多大比例的房产“赠与”另一方?如果认定为50%,就相当于税务机关强行替一对配偶把共同共有认定为了各占一半的按份共有。这真是一个伟大的法律拟制。把这个逻辑推到极端,就相当于一位丈夫在晚饭前买了一块豆腐,这本是他和妻子不分比例共享的,但在税务部门创造的拟制王国里,他在购买到这块豆腐时,立刻将其一半“赠与”了妻子!

《婚姻法司法解释三》由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

如果能够证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的,那么该房产属于一方的个人财产,直接归属其本人,除非是双方书面约定该房产作为双方的共同财产。

  从“赠与-契税”的说法还可以推出的另一个逻辑结论是,如果把在房产证上加名视为一方对另一方的赠与,那么,夫妻一方在房产证上“减名”,也必然是对另一方的赠与。那么税务机关在推出“房产加名税”的同时,也必须同时推出一项“房产减名税”才对。

婚后由双方父母出资购买的房屋,不管产权登记在哪一方名下,离婚时按照出资份额按份分割。

如果不能证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的,则应当视为夫妻双方共同偿还的按揭贷款。不论是双方偿还贷款的资金来源、或者是双方偿还贷款的份额,均不影响夫妻双方共同偿还贷款的性质。此种情况下房产归签订购房合同的一方所有,但是房屋两种价格差额部分作为夫妻双方共同财产分配。

  举个例子,假设甲女在结婚前按揭购买了一套房产,与乙男结婚后,以夫妻共同财产支付贷款。两人婚后决定在房产证上加上乙男的名字,按照“赠与”拟制,他们应该缴纳一笔契税。后来两人和平地决定结束婚姻关系,乙男决定不要这套房产,并从房产证上除名。按照税务部门先前的逻辑,这相当于乙男把他得到的一半(假设双方未约定产权比例)房产又“赠与”了甲女。为保持逻辑一致性,这时他们也必须缴纳一笔契税。于是,一段原本平静、健康的姻缘,就在税务部门的安排下,多交了两次契税。

(四)新婚姻法年规定,一方婚前购买房屋,离婚房产如何分割?

(七)父母参与出资并取得房产证书后离婚的

  这个情况还可以继续往下推。如果按照税务部门的逻辑,把这项拟议征收的税视为契税,那么契税针对的就应该是赠与行为本身,而不是只是在房产证上加名的行为。鉴于《婚姻法》并未规定夫妻约定财产关系的次数,夫妻可以更改已有的约定,那么,是不是夫妻每约定一次,都要被视为一方对另一方做了一次“赠与”,因而要缴纳一次契税?如果是这样,夫妻哪还敢行使《婚姻法》第十九条规定的约定财产的权利?

《婚姻法司法解释三》第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

如果是夫妻双方结婚前父母出资购买房产的,一般视为对自己子女个人的赠与,父母不得索回。同时该部分资产作为一方的婚前个人财产在分割房产价值重应当予以扣除。但是父母在婚前明确声明是对夫妻双方的共同赠与的除外。

  把这和继承法放在一起看,也可以得出荒唐的结果。按照当前法律规定,法定继承人之间因继承而产生的不动产产权转移,是不用交契税的。举个极端的例子。假设甲女在结婚前按揭购买了一套房产,与乙男结婚后,以夫妻共同财产支付贷款,且双方没有子女,互为对方在世的唯一法定继承人。此时如甲女去世,乙男继承整套房产,不用缴纳契税;但如甲女在世时,决定把乙男的名字加入房产证,这时却要缴纳契税。契税针对的是不动产所有权的转移。很明显,前一种情况下,所有权发生了大幅度的转移,后一种情况下,不能断定所有权发生了转移,只是乙男有了较大保障,可以避免在离婚时的财产分割中因达不成协议而导致该房产被直接判归甲女而已(且如果双方不离婚就永不会发生这样的“交易”)。结果反而是前一种情况不交契税而后一种要交,这就是把夫妻财产约定拟制为“赠与”导致的荒唐结果。

此时,对于婚前购买的房屋,即使婚后共同还贷的,房子也属于夫妻一方个人财产,离婚时财产不予分割。

如果是夫妻双方婚后出资购买房产的,一般视为对夫妻双方的赠与,父母不得索回。该部分资产作为夫妻双方共同财产予以分割。但是父母在赠与时候明确声明是对夫妻其中一方的赠予的除外。

  最后,就算我们接受了税务部门的所有理由,承认这项“房产加名税”的合理性,税务部门现在建议的征收方式,也是非常的不合理,因为它把“婚前”当成了唯一的判断标准。据媒体报道,某专家解释说,“现在如果要在房产证上加名,就等于房屋权属发生部分转移,”所以就要缴纳契税。这个解释是错的。因为,即使我们假定税务部门对司法解释(三)第十条的解释成立,这一条也仅适用于婚前一方以个人财产支付首付款的房屋,如果男女双方或双方家庭共同支付首付款买房,房产证上只写了一方的名字,然后双方结婚,婚后要加名,这就和司法解释(三)第十条所规定的情形不符了,不应缴纳契税。另外,如果虽然只写了一方的名字,但双方婚前已书面约定房产共有,那么所谓的“赠与”已经发生,加名只是对既存关系的确认,也不应缴纳契税。即使是双方婚后才书面约定的共有,由于这项“契税”不应溯及已经发生的“赠与”行为,那么也不应缴纳“契税”。假如税务部门不区分这些细微差别,笼统规定凡是“婚前买的房子婚后加名”就要征税,那就相当于把征收这项税的理由全部推翻,公开“抢税”了。但如果税务部门准备把所有这些细微差别都考虑进去,那这项税,将需要一个多么复杂的实施细则啊?!

(五)新婚姻法年规定,以父母名义买房,离婚房产如何分割?

如果是父母对子女的出资为借款,婚前借款的作为一方的个人债务,婚后共同借款的,作为婚后共同债务。当对于父母出资不能证明是赠与还是借款的,推定为赠与。

  综上所述,所谓的“房产加名税”,实在是一项令人非常纠结的税收。从保护公民权的角度看,它欠缺法理基础,难以操作,且会侵犯私权,破坏婚姻财产关系原本从属于人身关系的性质,给中国的婚姻家庭稳定带来更大冲击。从政府的角度看,如果税务部门能以一项本意在于指导民事审判的司法解释为依据,增收一种税收,且不受到司法或立法机关的任何阻止,那只能说明地方甚至中央政府存在过于亢奋的征税冲动,说明政府施政的随意性,以及政治治理机制的失灵。

《婚姻法司法解释三》第十二条婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

婚姻法司法解释三有关房产的规定(推荐阅读:婚姻法司法解释三)